北京出台 321 梯度限购政策，降低楼市限购门槛

在上海、广州、深圳相继出台稳定楼市政策、降低限购门槛后，北京的政策终于落地。

截至目前，四个一线城市均出台稳定楼市政策，降低限购门槛。

北京实施“321”梯度限购政策

北京是购房限制最高的城市。此次调整前，大部分地区仍需满足北京连续五年纳税或社保要求。在通州区买房还需要满足额外的限制。

此次，北京将限购门槛设置为“321”梯度，被视为创新之举。其中，非北京居民在五环外购买住房的，社保或纳税起征点为三年；购买五环以内住房的，门槛为两年；符合人才政策的，门槛为一年。

此前享受特殊待遇的通州区，将按照市统一政策执行。对于有未成年子女的北京户籍单身成人，参照北京户籍家庭执行限购政策。

信贷政策方面，北京将首套房、二套房最低首付比例分别下调至15%和20%，均为历史最低水平。

此外，对于北京有两个及以上子女购房的家庭，公积金贷款限额将提高40万元。

《通知》还指出，北京市将根据国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。

《通知》还明确，北京将加快构建房地产开发新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，及时出台支持“好房子”建设的措施，加快转型升级充分发挥“白名单”作用，满足房地产企业合理融资需求，持续防范和化解房地产风险，稳定市场预期。

分析人士认为，与其他一线城市相比，北京的限购和信贷门槛并不是最低的。但基于北京的人口基数和需求潜力，这份“大礼包”对于改善市场预期、促进需求释放，特别是改善型需求的释放，将大有帮助。今年四季度，北京楼市表现值得期待。

一线城市全部放宽“限购”

9月29日晚，上海、广州、深圳相继调整楼市限购政策。随着北京新政的出台，国庆假期前夕，四大一线城市全部出台政策。除广州取消限购政策外，其他三个城市均降低了楼市限购门槛。

此举的市场影响和信号意义值得关注。

当天早些时候，住建部召开党组会议，特别提到了一线城市，因为一线城市购房门槛仍然是全国最高的。政策调整有望释放新需求，助力后续市场升温。

广东省城乡规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，“银十”之际，一线城市为了提振楼市预期和成交量，纷纷调整楼市政策。眼看着就要到了，今年的最后一个季度也快到了。止跌企稳发挥一线城市基本面作用。

他表示，如果一线城市稳定，以一线城市为核心的三大都市圈的楼市就会稳定，全国近一半的交易市场也将稳定。这是止跌、稳定之道。

多地出台一揽子措施

除了一线城市，其他城市和地区也在悄然释放利好政策。

9月30日，河南省七部门联合发文，推出取消限购限售、取消普通非普通住宅标准、提高上限等20项促进房地产市场稳定的措施住房公积金贷款。

9月29日，南京市政府印发《巩固强化南京经济复苏态势的若干政策措施》，提出落实调整现有房贷利率、首付比例、房地产与土地挂钩等支持政策促进市场稳定。

同日，无锡市印发《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，推出10项稳定房地产市场相关政策。

连日来，辽宁沉阳、成都、四川、济南、山东、黑龙江黑河、云南弥勒、湖南石门、浙江余杭、青海等地纷纷出台楼市政策。政策措施重点是降低第二套房首付比例、加大公积金支持力度。 、提供购房补贴等。

上海楼市新政实施首日：一盘下午售出10套，新楼盘连夜赶工

9月29日晚，上海出台楼市新政策。 9月30日，“上海房东一夜暴涨50万元”的消息登上热搜榜首。

位于上海嘉定新城的象屿源香湖畔项目销售人员林盛（化名）和同事们立即开始加班。晚上11点左右，他们陆续向客户发出新房购房政策要点和楼盘信息。

作为准购房者，王露莎的手机在晚上11、12点至少收到4、5条短信，内容都是楼盘促销和上海新政策。

自5月份上海发布楼市新政、放松外环外限购以来，王露莎一直在寻找合适的置换房。王露莎对于是选择外环外的新房还是内环的二手房有些困惑，所以一直没有入市。如今，政策对购房者更加友好。但王露莎的买房心态却发生了变化。她越来越不着急了，“会有那么多人买房吗？除非大家都卖股票买房。”

与王露莎等人形成鲜明对比的是，开发商面对新政策略显着急。南山铂尔曼位于嘉定区沪宜公路3211弄，规划587套。数量不大，尚未拿到预售证，但在上海新政发布后，开发商突然计划在10月1日开放售楼处和样板房。

9月30日晚，一名自称是开发商兼销售人员的人士给王路莎打电话，表示国庆期间有时间可以过来看看样板房。他还强调，项目销售不会采用中介分销模式。据了解，南山普曼的公寓以大平层为主，面积在103平方米以上。首批房屋销售均价为4.4万元/平方米，低于房地产与土地联动价格4.6万元/平方米。

“明天是售楼处和样板房开业的第一天，大概10月中旬我们会领取证书。”销售人员在电话中依然耐心热情，并邀请王露莎到售楼处现场参观样板房。

9月30日下午，21世纪经济报道记者在南山铂尔曼项目看到，售楼处仍在努力工作，绿化围栏尚未拆除。售楼处门外，花盆、篮子等物资杂乱无章。曲臂卡车的机械臂支撑着正在售楼处外立面上粘贴铝板的工人。

晚上6点，南山普曼售楼处仍在紧张工作，为第二天租户的到来做好准备。摄影：唐少奎

售楼处旁边的工地上有几个脚手架正在施工，但只有一栋楼在地面以上。是否达到建筑高度的1/3不得而知。

2020年，上海将房地产项目预售条件从上限改为建筑高度的1/2，后来又改为上限为建筑高度的1/3。当售价已经提前确定后，开发商只能追求尽快开盘，即尽快建成1/3的建筑高度，从而提高IRR（回报率）。公开信息显示，南山地产于2023年10月下旬拿下该地块，距今已近一年时间。据知情人士透露，该项目是在拿地一年后开发建设的，因为等待上海放宽“7090”政策，该项目可以打造高端替代产品。

南山普尔曼项目施工现场。摄影：唐少奎

在嘉定新城另一待售项目象屿源香湖滨，21世纪经济报道记者发现，售楼处外走着三三两两的看房人，偶尔有一两辆车驶向售楼处。经纪人也走到门口问道：“姐姐，你是来看房子的吗？”

走进售楼处，茶歇区已经有两三桌顾客坐下来咨询或阅读信息。项目沙盘上，销售人员正忙着介绍客户。 “你早上走后，我们下午就卖了10套。”林盛对沙盘前站着的一名中年男子说道。此时，中年男子看中的那套顶层公寓已经卖掉了。林盛继续介绍着中年男子和他的家人，还不忘跟其他刚进售楼处的老顾客打招呼。直到晚上8点30分，林盛仍然无法下班，因为顾客仍然陆续到来。

9月30日下午，远香岛象屿湖畔售楼处。摄影：唐少奎

上海中原地产市场分析师陆文曦指出，新政策有利于改变买卖双方看空的市场预期，借助近期利好环境，成交有望稳步增长。

市场出现积极迹象

此轮楼市政策的力度、密度和规格是近年来前所未有的，对市场信心的提振作用不言而喻。

9月30日，国庆假期前最后一个交易日，上证指数站上3300点，创近一年来新高。尽管不少房地产上市公司基本面不佳，但房地产板块依然表现良好。当日沪深房地产板块平均涨幅为8.69%，多只地产股触及涨停。

在住房交易市场上，一些市场主体已经提前感受到了预期的变化。

9月下旬，保利旗下多个城市项目公布“保价计划”，承诺如果项目后期有更高折扣，购房者可以选择无理由退房。

中植研究院企业研究总监刘水表示，“保价”是一种营销手段，旨在推动商品房去污化。此举有利于购房者稳定房价预期，传递行业发展信心。

9月26日，成都某房地产公司宣布，自10月1日起，该公司5个项目价格整体上调2%。9月28日，河南某房地产公司也宣布，将加大销售力度。其中一个项目的价格上涨了2%。

房地产企业对于本次政策周期的预期是显而易见的。

9月26日，新世界发展公布2023财年业绩。公司管理层预计，国庆黄金周后市场将迎来明显拐点。

事实上，与价格调整相比，利用政策调整促进销售更为重要。

9月29日晚，中国房地产业协会向全行业发出倡议，发起“百城商品房推介活动”，集中力量，联合相关社会组织于今年10月动员支持100多家各城市参加商品房推介活动。

中国房地产业协会还表示，将重点动员70个大中城市房地产行业组织和企业积极开展宣传活动，如举办房地产展会、组织现场看房等，推动房地产市场止跌企稳，促进行业健康发展。

此前，杭州市房地产经纪行业协会宣布启动商品房“以旧换新”活动，鼓励换房者、开发公司、经纪机构签订三方协议，通过设定“以旧换新”锁定新增住房供应。豁免期”。

北京某上市房地产公司相关负责人向21世纪经济报道表示，当前市场氛围正在转乐观，因为这一轮政策调整不仅针对房地产，还提振经济。 “经济基本面的稳定以及就业、收入等的预期复苏是房地产市场升温的‘基础’。”

对于此轮政策的效果，机构普遍表示，即将到来的国庆假期市场表现可能好于往年同期。在返乡购房带动下，部分三四线城市有望升温。四季度市场预计将迎来顺风车，将带动全年商品房交易规模超过10万亿元。

一张图表看各地房贷利率、贷款、限购的变化