上市房企集体告别资本市场，退市潮对行业影响深远

10月29日，佳源国际、大唐集团、大发地产3家上市房企集体告别资本市场。由于未能公布2022年全年业绩，这3家房企的股票已停牌近18个月，如今终于到了被联交所“摘牌”的地步。

这不是房企第一次经历“退市潮”，也不会是最后一批。仅过去的2023年，就有12家房企从A股、H股退市，其中不乏价值千亿的房企。此外，祥盛控股和上置集团也均表示未来将取消其上市地位。

“房企密集退市影响多方面。退市企业关闭了资本市场公开融资渠道，资金进一步紧张；更重要的是，对企业信用造成负面影响，可能会影响上游的合作模式。”以及下游合作伙伴，也会对整个行业产生负面影响。”同策研究院联席院长兼首席研究员宋宏伟告诉第一财经记者。

这些曾经瞄准销售千亿的房企，最后是如何退市的？

与资本市场的“短暂邂逅”

近期陷入退市危机的几家房企，大多都是资本市场的“年轻玩家”。

从历史上看，我国房企曾经历过三次较大的“上市潮”，分别是1993年至1998年、2006年至2009年、2013年至2015年，2020年左右还会出现一波规模较小的上市潮。

克而瑞表示，第一波房企上市浪潮始于1993年，从万科正式上市开始，房企200强上市迎来小高潮。 1993年至1998年6年间，共有房地产企业23家。在A股或港股上市的，主要是大型国有企业或港资背景企业。

第二波上市始于2006年，当时全球股市牛市开始。另一方面，国内房地产市场快速发展。 2006年至2009年，共有35家房地产企业成功上市，是房地产企业上市数量最多的时期。房地产公司此时都在上市。

第三波上市发生在2013年至2015年，当时由于房地产调控的放松，房地产企业迎来了快速发展的机遇期。不少房企将上市提上日程，形成第三次上市浪潮。不过，这一时期A股上市的房地产企业基本都是通过借壳上市的。

此后，轰轰烈烈的房企上市浪潮进入了平静期。 2018年和2019年，分别有6家房地产上市公司。 2020年，将有7家内地住宅公司在香港出售。由于房地产融资环境收紧，这些企业大多进入资本市场以筹集资金、扩大规模。

今日退市的大唐集团于2020年12月11日上市，在资本市场停留还不到4年。

大唐集团成立不久。 1984年由台商余英仪创立。 1995年，余英仪和朋友进入厦门，开始开拓周边地区市场。原本，大唐集团计划于2009年上市，但由于当时的全球经济危机以及创始人的去世，上市受阻。直到2020年，提交三份招股说明书后，才在港交所成功上市。

上市前后，也是大唐集团短暂的“繁荣期”。早在2017年，大唐集团销售额就达到100亿元，2018年升至340亿元。2019年，集团还制定了“三年内冲击1000亿元，进入全国房地产企业50强”的目标。 ” 2020年成功上市时，大唐集团销售额达到445亿元，2021年达到505亿元。

即将退市的祥盛控股也在这波上市浪潮的尾声“上岸”。

祥盛集团于20世纪80年代初创立于浙江诸暨。经过30多年的发展，业务板块包括房地产开发、城镇开发与运营、商业开发与运营、建筑安装、物业管理、酒店管理等。2020年，祥盛集团旗下祥盛控股，正式在香港联交所主板上市，成为当年与大唐集团一起上市的几家房地产公司之一。

与大唐集团相比，祥盛控股一度拥有更大的销量。凭借在三四线城市的广泛布局和高周转业务，祥盛实现了规模的快速增长。 2016年其销售额仅为325亿元。 2018年突破1000亿元。用了三年时间，进入千亿地产公司阵营。 。

其余两家退市房企上市时间稍早，但最长的也只有八年。

其中，佳源国际于2016年3月正式在香港联交所上市，上市第一年，公司销售额一路扩张，增速高达123.1%，销售额达103.7亿元。佳源国际也公布了1000亿元的销售目标。 2019年，该公司表示“三到五年内合同销售额将突破1000亿元”。其股价也因闪崩而成为市场关注的焦点。

同样规模较小但目标千亿的大发地产成立于1996年，2018年公司表示未来五年要冲击3000亿元的目标，并开始推动公司上市那一年。当时，公司销售额刚刚突破100亿大关。然而2018年，大发地产在港交所成功上市，成为上市房企阵营中的一员。

行业冷却期危机袭来

好景不长，在房地产降温时期，那些积极发展、杠杆率高的中小房企立刻感受到了寒潮的影响。

2020年急于上市的大唐集团，扩张的日子并没有持续多久。从上市当年的445亿销售额和明年的505亿，到2022年公司销售额将直接下降至196亿，盈利能力也在下降。 2022年上半年，公司营业收入同比下降29.27%，毛利润同比下降49.5%，归属于母公司净利润同比下降79.12% -年。

企业信用层面，2021年11月，标准普尔将大唐集团的展望调整为“负面”，认为其为2022年6月到期的3亿美元海外债券再融资的能力将面临高度不确定性，公司将面临高度不确定性短期内。仍需关注流动性风险。截至2022年6月末，大唐集团资产总额573.59亿元，负债总额474.84亿元，资产负债率为82.78%。

也正是在2022年，房企接二连三出现债务违约和风险，上市房企出现财报困难。

2023年3月，大唐集团前审计师普华永道（PwC）辞职，公司推迟发布2022年年度业绩。据悉，普华永道在对大唐集团2022年年报审计中发现若干问题，要求公司提供与某些重大审计事项相关的资料。但审计师并未及时就这些事项取得充分的解释和证据。 。

房地产公司难以编制年报的原因之一是与审计师的“分歧”。受行业发展降温、大型房企违约等事件影响，审计师在审核房企财务报告时普遍有更严格的标准。一些房地产企业表示，由于行业低迷以及同行之间存在债务偿还问题，原审计师在制定审计计划、执行审计程序、会计估计和判断等方面更加谨慎。

“房地产公司此前过度包装财务报表，隐藏或有负债，隐藏潜在诉讼。与行业整体上升趋势相关的问题将被掩盖。随着行业风险越来越高，审计师可能会辞职来规避风险。 、提高价格或执行更多审核程序。如果房地产企业被雷了，财务数据的整理就会变得更加困难。”一位内部人士曾对记者表示。

但出人意料的是，业绩报告困难、股票停牌的房企上市公司却在资本市场“沉寂”，直至退市结束。

近日，大唐集团公告称，公司股票自2023年3月21日起停牌。根据《上市规则》第6.01A(1)条，若未能于2024年9月20日或之前复牌，联交所已有权将公司退市。

由于大唐集团未能履行联交所规定的复牌指引并未能于2024年9月20日或之前复牌，公司股票在联交所的上市地位将被取消。 2024年10月29日上午9点起，公司上市地位将正式取消。

佳源国际也是如此。公司股票自2023年4月3日起停牌，且于2024年10月2日或之前未能按照联交所规定的复牌指引复牌；自2024年10月29日上午9点起，取消公司上市地位。

根据香港联交所2018年新修订的上市规则，如果任何证券连续18个月停牌，联交所有权将其摘牌。截至目前，上述房地产企业尚未能按时披露2022年至2024年的财务报告，包括中期和全年财务报告。

行业：企业自救之路将更加曲折

退市对原上市房地产公司有何连锁反应？

宋宏伟告诉第一财经记者，房地产企业密集退市带来三方面影响。首先，退市企业关闭资本市场公开融资渠道，资金进一步紧张。其次，对企业信用产生负面影响，可能影响上下游合作伙伴的合作模式。第三，也会对行业，特别是刚刚恢复的行业信心和预期产生负面影响。

中国指数研究院企业研究总监刘水告诉第一财经记者，房地产企业退出资本市场将对企业日常经营和债务处置产生一定影响。

一方面，退市会对公司的市场形象造成损害，可能导致消费者和投资者信心下降，从而影响销售。但退市后，公司股价等短期市场信息对公司经营的干扰较小，维持了股票的公开上市。与地位相关的成本降低了，运营和管理变得更加灵活。

刘水还表示，另一方面，房企退出资本市场将限制其融资渠道，发行优先股或增发等债务融资方式将不再可行。同时，公司价值的估值也会降低，股东的利益也会受到损害。 ，影响投资者信心，对债务重组和风险清算产生不利影响。

亿瀚智库也发布报告称，退市并不意味着公司彻底倒闭。只能说，在某个时点上，公司业绩已经达不到资本市场的要求，已经失去了资本市场的融资功能。但不可忽视的是，企业后续的道路将更加曲折和艰难，实现自救将更加困难。

佳源国际表示，过去几个月，管理层努力稳定和加强公司业务，但仍面临阻碍其业务取得实质性进展的重大障碍，包括但不限于资金短缺、经济低迷等。如果没有债权人的强制执行行动，房地产市场和各种集团重组不太可能实现。

值得注意的是，目前国内地产股中，仍有公司因各种原因停牌，包括碧桂园、中国恒大、融信中国、中原建设、正商实业、亿达中国、尚坤地产等十家公司。裕嘉房地产公司。原因包括年报尚未刊发、受更换审计师影响、推进债务重组等。

宋宏伟表示，从保壳的角度来看，房地产企业要做好以下三方面工作，才能避免停牌、退市风险。一是优化财务状况，做好现金流管理，对即将到来的债务做好计划，谨防再次违约，并定期及时向市场公布；二是强化公司内部管理，特别是风险控制体系。第三，保持适度再投资能力是公司生存的必要条件，这增强了债权人和市场的信心，为公司发展开辟了空间。

“尽快出台改善公司资产质量、完成债务重组、恢复经营的预案，是壳成功的关键。要彻底摆脱退市风险，公司仍需恢复和改善它的基本原理。”刘水说道。