部分地区提前还贷受限 银行住房按揭贷款业务缩水 未来承压趋势明显

银行抵押贷款业务的限制限制了某些领域的贷款的早期还款

最近，“提前还款贷款的现象引起了人们的关注。

近年来，随着对居民对降低债务成本和经济环境变化的需求的增加，越来越多的抵押借款人选择及早偿还。但是，许多购房者最近报告说，一些银行最近限制了早期还款的数量和在线还款渠道。但是，根据记者的说法，这种调整更多是一些银行分支机构根据自己的业务压力进行的本地调整，并且在全国范围内尚未得到广泛实施。

根据2024年的年度报告，去年六家主要的国有银行的住房抵押贷款同比减少了6000亿元人民币，而且个人住房贷款的不良率上升。

在这种背景下，行业内部人士表示，将来，银行的个人住房抵押贷款业务将继续承受压力。为了应对“贷款早期还款”现象，地区应积极促进相关政策，以减少每月支付的政策，例如促进将商业贷款转换为促销基金贷款的政策，适当延长还款期限等，以减轻居民压力的债务压力和稳定抵押贷款市场。

在某些领域的早期还款受到限制

许多抵押贷款人报告说，有些银行限制了抵押贷款的早期还款的数量和数量，还延长了还款的预约时间。为了应对这种情况，记者询问了几家银行，一些银行解释说，最近的贷款偿还量的业务量在最近有了显着增长，而相关政策的调整是更好地应对业务量增加带来的相关压力。

上海的一位购房者告诉记者，当他在一家大银行申请提前还款时，他发现他的还款时间有限。过去，他可以每年五次预约早期还款，但最近他发现次数减少到了两次。此外，他还注意到，如果他选择在线偿还这笔贷款，则单次偿还金额不得超过200,000元。

来自许多银行的相关人员告诉记者，确实已经调整了相关政策。该银行的信贷经理说，采用中国上海工业银行的行为，目前已经调整了在线还款的数量，并且最高的在线还款数量设置为200,000元。但是，客户仍然可以选择离线还款方式，并且离线早期还款不会限制次数或次数。

通讯银行上海分支机构的一个分支机构的客户经理告诉记者，如果客户想预先偿还贷款，他需要亲自去渠道来完成约会程序。对早期还款的金额和调整方法没有限制，但银行目前规定了集中的早期还款时间。

当被问及今年提前偿还贷款人数的变化时，几位帐户经理说，最近偿还贷款的人数最近有所增加。通常，客户需要至少提前三到四个星期预约才能提前偿还贷款。

为了回答贷方普遍关注的“早期还款政策是否会以全面的方式收紧”的问题，记者了解到，“紧缩早期还款政策”仅出现在某些地区，并且在全国范围内没有被广泛实施。北京，深圳，天津，杭州，温州和其他城市的银行商店的工作人员告诉记者，对在线早期还款渠道没有任何限制。

上海电子研究所副主任Yan Yuejin还告诉记者，市场不必过多担心抵押贷款的统一收紧。国家一级开放，可提早还款。在合同规则的框架内，购房者可以与商业银行进行谈判，包括调整利率基点和其他事项。

Yan Yuejin还提醒，在实际操作中，某些银行分支机构的某些操作可能会引起一些猜测。鉴于此，商业银行可以为相关行动形成统一的能力，以增强公众对政策稳定的期望。

为什么要收紧区域

过去，抵押贷款业务一直是银行的重要长期和稳定收入来源之一。但是，随着近年来居民概念的改变，越来越多的购房者开始专注于降低债务成本。由于对收入增长的期望较弱，对存款和财富管理产品的收益较低，一些购房者认为，早期还款贷款更具成本效益，因此，早期贷款贷款的现象逐渐增加，这也对该银行的住房贷款业务产生了一定的影响。

根据中央银行在今年2月发布的数据，截至2024年第四季度末，个人住房贷款的余额达到37.68万亿元，比去年同期下降了1.3％。同时，2024年房地产贷款的余额也显示同比下降0.2％。这一趋势在2025年持续。中央银行在2月份披露的财务数据显示，该月的中等和长期贷款减少了150亿元人民币，同比减少了112亿元人民币。

从上市银行的2024年年度报告中也可以观察到类似的趋势。截至2024年底，与去年同期相比，许多银行的个人住房贷款余额下降。其中，六家主要的国有银行个人住房贷款的总余额减少了621亿元人民币，从2023年开始进一步扩大（到2023年，5568亿元人民币减少了）。

具体而言，中国工业和商业银行，中国建筑银行，中国农业银行和中国银行的个人住房贷款的平衡为6.08万亿元，6.19万亿元人民币，分别为4.98亿元，分别为4.09 rmb 4.09 trillion，这减少了205.288亿元的3.288亿元。一年内分别为789.97亿元。 2024年，上述四大银行的个人住房贷款余额减少了662亿元人民币，降低了1.25万亿元，而2022年则减少了1.25万亿元。

行业内部人士告诉记者，在住房贷款量表的总体下降的背景下，银行已经调整了早期还款政策，以优化抵押业务的步伐和规模。抵押贷款业务是银行的长期稳定收入来源之一。如果客户选择提前偿还，则银行将在贷款剩余期限内损失利息收入。银行通常根据贷款期限分配资金。如果早期还款的数量大幅增加，则银行将不得不在短期内重新找到投资渠道，这可能会导致闲置的资金或降低再投资回报率的风险。

与过去的两年相比，某些商业银行的个人住房贷款余额在2024年有所下降，并且下降量高于2023年。从这个角度来看，银行可能对今年的稳定抵押贷款余额有更高的要求，因此，对于这些商业销售的销售额，尤其是这些商业销售额的销售量更高的贷款或借贷率更高。 Yan Yuejin分析了。

Yan Yuejin认为，早期还款问题的核心在于“减少每月付款”。以前，苏州和其他地方提出的“三个低点和一项广泛”政策本身是减少每月付款的良好当地行动。如果偿还期限适当延长，例如为购房者提供5年的缓冲期，那么这将对购房者产生重大的负担效果，并且更符合居民家庭的当前收入状况和现金流结构。

“所有地区还需要积极促进将商业贷款转换为公众基金贷款的政策，阐明今年房地产市场的积极发展趋势，并有可能进一步降低抵押贷款成本的可能性。这些要求在各个地方进行积极的宣传来真正减少每月付款并稳定抵押贷款。” Yan Yuejin建议。