险资聚焦不动产投资：坤华投资14例项目全投向万达系资产

保险基金的关注再次集中在房地产上。

3月25日，国际金融新闻的一名记者在Tianyan支票平台上获悉，Kunhua（Tianjin）Equity Investment Partnership（有限合伙企业）（以下称为“ Kunhua Investment”）已达到14个外国投资项目，并且所有这些项目都指向Wanda Group Assets。

说到Kunhua的投资，这是一个很小的背景。它成立于2023年12月，注册资本为100亿元人民币。新华社保险和CICC Capital分别持有99.99％和0.01％的股份。

从万达广场（Wanda Plaza）到扫描商品，就足以看到保险基金对房地产投资的浓厚兴趣。近年来，保险基金已变成“房东”，并大大增加了其对现有商业房地产，办公楼，长期租赁公寓，健康和保健房地产以及这些基本资产的租金和运营所产生的收入的投资，逐渐成为了保险资金的重要源头之一。

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来自第三方机构的调查数据表明，我国家的住房租赁市场继续保持稳定，从2022年开始，它将显示出快速的增长和持续的改善预期。根据每年9.3％的复合增长率，估计到2027年，住房租赁市场规模将超过2.8亿亿元。

为了培养和发展住房租赁市场，去年1月，中国人民银行和国家金融监管局共同发出了“关于财务支持住房租赁市场发展的意见”。可以清楚地指出，支持保险基金等长期资金，以投资于住房租赁市场。

“中国平安的房地产投资敞口继续缩小，其比例下降到3.5％。”在2024年年度绩效会议上，副总经理兼拟议首席财务官Fu Xin在谈论资产分配策略时揭示了该公司已为稳定的投资流量提供了良好的投资，这是一个很好的投资，可以为稳定的投资提供了一个很好的投资。

从整个行业的角度来看，这已成为主要保险公司的共识。以新华社保险为例，除了捕获14个Wanda Plaza项目外，今年2月，该公司还共同投资于建立Wanxin Jinshi（Xiamen）住房租赁股权投资伙伴关系（有限的合作伙伴关系（有限的合作伙伴）（以下称为“ Wanxin Jinshi”一年）。其中，新华社保险持有59.9％的股份，达利人寿保险持有30％。

The reporter learned that the total subsidy of Wanxin Jinshi is 1.6 billion yuan, and it is specifically used to acquire 100% of the equity of Xiamen Jiadehongshi Real Estate Co., Ltd. The company holds assets of Xiamen Boyuyuaner and Bay Community and is expected to provide 7,724 units of rental housing.

在万达广场的竞争对手中，还有其他保险公司。 2023年12月，阳光保险投资了55.1亿元人民币，建立了Lishui Lianrong 1号公平投资伙伴关系（有限的合伙企业），并通过该基金连续收购了六个Wanda Plazas，其中包括Taicang，Huzhou，Shanghai Jinshan，Shanganghai Jinshan，Ganangzhou Luogang，Hefei和Hefei和Donggagan Houjie。

值得一提的是，该基金在2024年11月宣布了股权变更，并引入了中国银行三星人寿保险和Nanjing Taibao Xinhui Zhiyuan Equity Infort Investment Investment Investment Investment Investment Management Management Partnership（有限合伙企业）。他们俩都投资了5亿元人民币，并持有9.07％的股票，而后者则由Taibao人寿保险持有99.98％。换句话说，中国银行三星人寿保险和Taibao人寿保险也间接持有万达广场项目。

今年1月，中国保险作为领先的投资机构，首次与中东主权投资机构合作，并正式签署了上海Bohua Plaza房地产特别基金的投资协议。据报道，Bohua Plaza位于上海Nanjing West Road的商业区，是该地区罕见的超级阶级A Office Property项目。

在此之前，中国保险公司于2023年9月花费了42.56亿元人民币，以收购位于北京北京区安丁蒙维街的前Cofco Land Plaza，并于2024年2月收购了Xi'an Qidi中心，该中心是1.36亿美元的Xi'an Hi-Tech Zone Yuan Yuan Yuan Yuan Yuan Yuan Yuan Yuan Xi'an Hi-Tech Zone的一座地标建筑。

此外，保险机构还通过直接订阅REIT（房地产投资信托基金）来增加对房地产部门的投资。今年3月，中国资源商业房地产投资信托基金被列为市场上发行规模最大的第一批消费基础设施REIT。基础资产是青岛范数市。中国人寿保险系统中的资金总计为6.86亿元人民币，占筹款量表的10％，成为最大的外部投资者。

中国保险资产管理协会执行副总裁Cao Deyun指出，目前，投资房地产投资的保险基金主要显示以下五个特征：首先，投资实体的头部效应显而易见，大型和中型保险机构，尤其是人寿保险公司，尤其是人寿保险公司，是投资余额超过90％的主要投资实体；其次，约有70％的主要资金来自长期人寿保险公司的传统保险产品；第三，投资目标的多元化，从办公楼，酒店等逐渐扩展到老年护理社区，商业综合大楼，工业园区，长期租赁公寓，仓库和物流等。投资目标的多元化也伴随着投资策略的多元化；第四，国内外投资的重点是不同的，该国的办公楼，老年护理社区和商业综合体，同时仓库和物流，酒店和海外的办公楼；第五，投资方法主要是股权，占68％，而债务和财产权分别占约16％。

预计热潮将继续

谈到房地产投资布局背后的考虑因素时，中国邮政保险公司总经理李Xuejun表示，一方面，这是为了弥补公司在房地产投资中的缺点并改善资产分配结构，另一方面，这是为了寻求稳定的回报。

他进一步解释说，西安项目具有超长稳定的租户。无论是资本化率还是内部收益率，投资回报基本上都是确定的，并且是固定收益项目；上海和北京的项目是核心地区和核心地区的核心房地产。他们对投资过程中的租赁，未来的潜在租赁和相关风险非常重要。这两个真正的遗产现在非常租赁和运营效率，净工作率约为4％或更高。

中国人寿投资保险资产管理公司（Ltd.

“在当前的市场环境下，保险基金在房地产布局中具有相对较高的成本效益，这不仅可以获得稳定的回报，而且可以抵制某些市场风险。”北京Paipai.com保险公司有限公司总经理Yang Fan在接受国际金融新闻采访时指出，首先是房地产投资具有相对稳定的回报和低风险，这与保险基金的长期和稳定性质相匹配；其次，当前的房地产市场正在逐渐恢复，政策环境相对较宽，为保险资金提供了很好的投资机会；第三，房地产投资可以使保险基金的投资风险多样化，并优化资产分配。

Pangu智囊团的高级研究员江韩还表示，与股票市场的高波动性相比，房地产投资具有更强的周期性抵抗力，并且可以在经济波动中提供更稳定的现金流量。同时，随着房地产市场的逐渐成熟和标准化，高质量房地产项目的筛查和管理变得更加可行，从而降低了投资风险；此外，持有房地产还将帮助保险资金多样化投资，多样化风险并提高整体投资组合的稳定性。

“高质量的房地产投资，例如商业，办公室和工业园区不仅可以容纳大量资金，而且其租金也可以提供某些现金流，甚至由于该行业的发展而产生一定的保费，这与保险基金的投资期限和风险偏好非常一致。” CRIC研究中心负责的相关人员说。

因此，展望未来，是否可以继续对保险基金和房地产投资的热情？杨范对记者给出了积极的答案。他认为，一方面，随着我国经济的持续发展和城市化的发展，房地产市场仍然有很大的发展空间。另一方面，保险基金的规模不断扩大，对房地产投资的需求将继续增长。 “但是应该指出的是，投资房地产的保险基金的普及将受到诸如宏观经济，政策环境，市场供应和需求等因素的影响。因此，具体趋势需要密切关注相关的政策和市场趋势。”

江韩还认为，随着保险公司财务实力的增强和风险管理能力的提高，更多的资金将流向房地产市场。同时，将进一步扩大保险基金的投资范围。除了传统的商业房地产，工业公园等，它还还将进一步关注新兴领域，例如租赁住房社区和老年护理社区；投资方法还将更加多样化，包括房地产投资，股票投资，债券计划和其他方法共存。