土储专项债回归推动土地业务加速升温，城投公司激活房地产业务

随着土地储备特别债券的回报，许多城市投资公司通过特殊债券的土地储备促进了土地业务加速的加速。

公共信息显示，作为第一批试点项目，广东省最近发行了307.1859亿元人民币的债券，以在19个城市和城市中收回86个项目。此外，2025年北京市政府特殊债券的总发行量表已达到531.4亿元人民币，其中32个土地储备项目中使用了143.82亿元人民币。根据企业预警通行证的数据，从2021年到2024年，城市投资的土地收购总额为7.97万亿元。假设总体运营率为30％，则仍有5.57万亿元的书籍土地要开发或存储。

许多城市投资行业内部人士告诉中国商业新闻记者，发行土地储备特别债券将“支持”城市投资公司回收闲置土地，这将进一步激活土地和房地产业务。

土地存储业务“追赶我”

“春节结束后，我们一直在加快闲置土地的收购和存储。第一阶段的土地收购数量超过5亿元人民币。”在访谈中，佛山市的城市投资子公司负责人告诉记者最近的土地收购和存储状况。

When the reporter asked about the significance of issuing special bonds for land reserves, the person in charge said: "In the past, most of the "destocking" adopted the method of stimulating the consumer side. However, as special bonds for land reserves can be utilized, our "destocking" methods are more diversified, and we will increase the efforts to "destocking" through the repurchase of idle land for real estate companies."

记者注意到，随着特殊土地储备债券的启动，广东各个地区的闲置土地的收购形成了“互相追逐”的趋势。 As of February 2025, Guangzhou, Foshan, Heyuan, Zhuhai, Zhongshan, Maoming, Yunfu, Chaozhou, Shanwei, Zhaoqing and other cities have issued the first batch of special bonds to collect idle land in 2025, with land use including Class II residence, business, commerce, office, tourism, etc. On February 7, the Zhuhai市政自然资源局发布了“ 2025年在朱海市的地方政府特殊债券项目的土地收集和存储价格的通知”，并计划收购和存储14个土地，总收集和存储价格约为66.5亿元。 2月6日，广州城瓦杜区发布了一项公告，公告了现有土地的回收，以及一批现有的闲置土地项目和计划在2025年收购价格的收回。 yuan; 2月7日，惠州市自然资源局宣布了有关闲置土地的信息的信息，并计划收回八个国有建筑土地的使用权，所有这些建筑土地都位于Huicheng地区，所有这些土地都是商业和住宅用地，总购买价格约为47.4亿YUAN ... YUAN ... YUAN ... YUAN ... YUAN ... YUAN ... YUAN ... YUAN ...

企业预警表明，截至2025年2月，在102名土地用户中，有31个城市投资和子公司出现，总存储价格约为97亿元人民币。

CSI Pengyuan工业和商业企业评级系的研究人员Gao Yuhong分析了广东省目前的土地储备特别债券发行的目前有两个主要特征：首先，回购目标是当地国家投资平台，尤其是7个企业，尤其是在7个企业投资平台上，尤其是在7个企业投资平台上，尤其是7个主要特征。其次，收购价格基本上高于原始价值的80％，其中一些保费超过100％，这不仅减轻了国有资产的损失，而且还减轻了城市投资的流动性压力。

高云告诉记者，2024年12月，省级特殊纽带“自我检查和自发”飞行员开始了。江苏省，广东省，广东省和山东省对土地的依赖和更重要的城市投资土地收购现象更高。由于其高土地价值和足够的财政灵活性，用于获取空闲土地的特殊债券的数量可能更大。

记者注意到，随着土地储备特别债券的飞行员范围的扩大，将来会有更大的商业想象空间。企业预警通行证的数据表明，从2021年到2024年，城市投资中收购土地的总数为7.97万亿元。假设总体运营率为30％，则仍有5.57万亿元的书籍土地要开发或存储。

记者了解到，就市场最担心的购置价格而言，一些行业内部人士说，广东省这一轮的土地获取价格基本上高于原始价值的20％以上，甚至某些土地的购买价格也超过了原始价值的100％。回购本回合的大部分土地是列出的土地，从2021年到2023年出售。考虑到土地市场的下降，折扣回购对回购人的书籍资产几乎没有影响。

预计今年的量表将为6000亿至8000亿元

根据北京发布的特别土地储备债券的统计数据，北京政府特殊债券的总发行量表（第一个至第十个时期）在2025年达到531.7亿元人民币，其中143.82亿元人民币用于32个土地储备项目。但是，与广东省不同，在北京发行特殊债券支持的土地储备项目仍然是传统的一级发展项目，即在转移土地之前合并，投资和开发土地之前的过程不涉及回收和收购现有闲置土地。

在这方面，Xianhe律师事务所的律师Bai Yimin认为，特殊的土地储备债券应该具有更大的想象力和使用空间。 “现在，振兴现有资产是一个热门话题和一个热门的行业。近年来未完成的房地产项目的出现，可以使用特殊债券来保留土地，然后在此过程中未完成的项目。近年来，房地产开发市场已经降温，有些人通常无法出售该债券，并且在某些情况下销售了一些债券。您可以重复使用闲置的土地，另一方面，为恢复未完成的项目提供了重要的启动资金，同时，可以说可以说要实现多个目标。”

根据CSI Pengyuan的报告，从2017年到2019年，土地储备特别债券与新的特别债券配额的平均比例约为30％，其中2018年的峰值达到了42.5％。 2025年，我国新的特殊债券的配额将为4.4万亿元。根据30％的历史比例，土地储备特别债券的发行量表将超过1万亿元。但是，考虑到当前的本地债务任务更为优先，因此需要使用更多特殊的债券配额进行隐藏的债务更换，并且实际比例可能低于历史水平。据估计，2025年土地储备特别债券的发行量表将约为6000亿至8000亿元人民币，占新特别债券限额的13％至18％。

广东省发行的第一批土地储备特别债券的平均购买单位价格约为7,000元/平方米。如果根据广东省的收购单位价格进行计算，则约有7500万平方米可以解决6000亿元人民币的特殊债券；如果发行量表达到8000亿元人民币，该决议将增加到1.34亿平方米，这将有效地缩短土地销售周期。

中国债券信贷企业和机构部负责人Sun Jingyuan认为，在促进使用特殊债券的土地储备方面有两种积极的影响：首先，它促进了房地产市场的稳定和健康的发展。特殊债券基金用于收集和存储房地产公司的空闲土地，这可以减少市场现有土地的规模，改善土地供求关系，并促进房地产市场停止下降和稳定。第二个是减轻当地的财政压力和城市投资债务风险。特殊债券基金用于一级土地开发等，这比地方政府通过城市投资平台借贷的融资和债务更透明。同时，城市投资公司还可以更有效地促进土地储备和其他相关工作，减轻当地金融对城市投资平台的依赖，并减少当地的财政压力和城市投资债务风险。

Sun Jingyuan预测，在政策支持下，特殊土地储备债券的发行将于2025年重新启动，经济上强大的省份和试点地区可能会成为主要发行部队。她建议，应严格按照法规遵守特殊土地储备债券的使用，以确保资金用于符合条件的土地获取和存储项目；同时，我们应该密切关注土地市场动态以及当地的财政收入和支出状况，合理地确定发行量表和节奏，以及对于长期弱土地市场的领域，应建立一种特殊债券配额的动态调整机制，以防止债务差距的扩大并防止债务风险的扩大。