2023年房企债务重组新进展：世茂、龙光、远洋等企业方案获批，行业风险仍未完全出清

最近，有关债务重组的主要房地产公司的新消息。

3月中旬，Shimao Group的海外债务重组计划得到了香港法院的批准，并正式生效。尽管Longfor的海外债务重组计划得到了80％以上的债权人的支持，但它还宣布了国内债务的整体重组计划； Fonco的海外债务重组已在两个地方的法院批准...

其中，由于行业环境的变化和复杂的市场状况，房地产公司的债务重组仍然面临许多曲折。 Baolong Real Estate和Zhengrong Real Estate等房地产公司的重组计划已到期。 Baolong面临着债权人清算申请，已发出四家公司清算命令。目前，行业风险尚未完全清除。

但是，该行业认为，随着债权人对房地产公司债务还款的期望，将在2025年进一步加速房地产公司的债务重组工作，并将显示出更大的债务减少，较低债务利息和更长的延长时间的特征。

重组进度分化

经过两年多的促进债务重组，Shimao Group终于成功地实施了它。 3月13日，西马奥（Shimao）发布了一份公告，指出高等法院已批准了海外债务重组计划，并满足了所有计划条件，重组计划将从3月13日生效。

早在西马奥（Shimao）之前，香港跨国集团的海外债务重组协议于2月下旬得到了香港法院的批准，并生效，其英国重组计划于2月初得到了英国法院的批准。到目前为止，批准了Oceanwide海外债务的重组。

Longfor的国内和外债重组也在不久的将来取得了重要的进步。就海外债务而言，到2月底，超过80％的商定债权人加入了总体CSA（整体债权人支持协议），这意味着Longfor的海外债务重组基本上已经取得了成功。

在国内债务方面，Long For宣布了3月17日的总体债务重组计划，涵盖了21个债券，总债券总余额为219.62亿元人民币，提供了五种选择：折扣回购，资产偿还，债务股权转换，特定资产，特定的资产和全额扩展债券保证。

其中，Long For Innovation提供了一种解决资产的方法，包括物理资产和财产权信托股份以偿还债务。可选资产包括可以出售的自有商业，办公楼，酒店和住宅物业的长期资产，该地点涵盖了深圳，成都，南宁和其他地方。

在乡村花园提出了1月初的重组提案，以提出116亿美元的海外债务，以加快重组过程，它还将海外债务重组从毕马威（KPMG）交换为Hualian和CICC。在国内债务方面，乡村花园还在3月中旬开始与投资者谈判一项新的还款计划，涉及8份国内债券，其持有者的余额约为99亿元人民币。

值得一提的是，在A股市场上列出的Jinke Co.，Ltd。已使用重组来解决债务问题，并有望成为价值数千亿人民币的房地产公司的第一批重组股票。今年1月，Jinke Co.，Ltd。披露的重组计划显示，Jinke Co.，Ltd。计划采用上市公司Equity + Trust Asset Pockage + Cash的全面还款方法，并引入工业投资者和金融投资者，以解决信托资产包中的债务问题，并在信托资产包中解决债务问题。

房地产公司的债务重组过程并不顺利，并且充满了复杂性和不确定性。自2024年以来，包括Baolong房地产和Aoyuan集团在内的许多房地产公司发布了公告，宣布其海外债务重组计划已达到所有重组条件，并将生效。但是，随着行业环境的变化和市场状况的复杂性，债务重组的过程经历了曲折。

在2月底，Baolong Real Estate宣布其一些重组条件仍未满足，导致重组生效日期未能在截止日期之前实施。重组计划无效，成为今年的第一个“硬着陆”案件。债务游戏失败后，Baolong房地产的子公司被债权人清算，相关清算申请听证会将于4月28日举行。

根据Ehan智囊团的观察，房地产公司有许多共同的特征可以在债务重组中取得重要进展。首先，重组计划本身的诚意，以及保护债权人利益的条款，全面考虑并考虑到所有类型的债权人的利益；其次，企业拯救自己的行动和措施；第三，公司管理层等的稳定性使债权人对公司的自我救援充满信心，并相信公司将通过努力来促进解决债务问题的解决。

仍然存在许多挑战

目前，债务重组是房地产公司的主流选择。根据CRIC的不完整统计数据，截至2025年2月底，有59家被保险的房地产公司披露了债务重组或破产重组的进展，其中14家已经完成了全部或部分债务重组。

在香港股票市场上市的国内房地产公司中，Huayangnian，Longfor和Oceanwide基本上已经完成了国内外债务的整体重组或扩大，SUNAC是首位完成国内债券二级重组的房地产公司；时代中国，乡村花园，Fangyuan房地产等基本上已经完成了国内债券的扩展。

从房地产公司目前宣布的重组计划来看，海外债务重组具有许多共同特征。 Dongwu证券房地产行业的分析师Fang Chengqi分析说，如果债权人打算在相对较短的时间内收回债务，他通常需要接受债务的大量折扣，包括现金折扣回购，将原始债务转换为具有低利息的新债券/新债券，甚至是零利息等。如果债权人打算充分收回本金或最大程度地减少本金损失，则他需要接受更长的债务寿命并降低债务利息。

近年来，随着房地产行业继续处于向下渠道，房地产公司正面临严重的财务困难，债权人对债务还款能力的期望已被修改。

根据债权人预期的下降，Fang Chengqi预计，预计2025年将迎来房地产公司债务重组的顶峰，并将显示以下四个重组趋势和特征，包括国内债务重组计划，即将接近海外债务重组计划，更大的债务削减债务，降低债务利率，更长的延长期。

此外，为了解决债务问题，除了国内和外债重组外，破产重组还为房地产公司提供了新的想法，成为解决债务困境的房地产公司的另一个关键途径。

Fang Chengqi提到，与债务重组相比，重组可以统一管理各种债务，例如付款和一般合同和分包供应链的债券，包括总部级别的这两个债务以及项目公司级别的债务。

显然，并非所有房地产公司都能成功完成债务重组。在各种因素的影响下，例如巨大的债务规模，资产的急剧收缩，债权人的反对以及维修公司造血能力的影响少于预期，许多房地产公司的自我救援计划仍在阻碍。

目前，在香港股票市场上市的42家国内房地产公司中，有25家公司收到了清算请愿书，其中包括四家公司，新利，达法，贾亚扬国际和中国埃弗格兰德，他们被勒令清算。

为了促进成功实施债务重组，克里克认为，房地产公司需要充分考虑债权人的利益，并确保重组计划得到债权人的支持。同时，我们还必须合理地计划债务结构，避免过度依赖某种重组方法，并降低未来的财务风险。例如，我们必须仔细确定转换价格和比例，并充分考虑对股权结构和公司治理的影响。此外，金融投资者的选择也非常重要。在债务重组后，投资者是否有能力使公司摆脱困难，还需要仔细考虑。